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德国涨房租，我可以不同意吗？作为租客你要知
德国涨房租，我可以不同意吗？作为租客你要知道的都在这里了！2010-2020，仅仅十年，柏林的租房价格翻倍，从原本的5.9欧/㎡，到12.5欧/㎡；慕尼黑紧随其后，上涨68%，租金直逼20欧/㎡，成为全德租房最贵的城市。
这样的租金疯狂上涨，在德国随处可见。据统计，德国平均租金从2010年的5.89欧/㎡，一路升至2020年的7.68欧/㎡。
连年涨租，让越来越多的民众走上街头示威抗议。
那么，如此高幅度的涨租是否合理呢？租客面对涨租，又有哪些选择呢？今天，德商宝给大家说一说，涨租那些事儿。
01、在德国可以涨多少？
在德国，房东想要涨租有个上限：涨价后的房租不得超过当地的惯常水平(ortsüblich)，也就是过去六年内该地区类似公寓的平均租金。
而这平均租金具体是多少？
则可以参考Mietspiegel，即“租金指数”或“房租标准”。这是一份由各地区政府统计整理的租金大全，不同建造年份、不同大小、不同配置的房屋，你都可以在上面找到均价。
需要说明的是，Mietspiegel展示的是Kaltmiete，即冷租，Nebenkosten并不算在内。
有了这份Mietspiegel，房东涨价就不能随心所欲了。按照规定，在每一次涨价时，房东都要向租客进行说明，表明类似大小、位置、建造年份和设施的房屋的均价，以及在多少范围内的涨价是合理的。
作为租客，手持这一份“官方价格表”，拒绝起房东的不合理需求时也更有理有据了。
需要注意的是，房东必须以文本形式(Textform)发送涨租通知，比如信件、邮件。如果租房合同中约定了具体的文本形式，则可以按合同来。
这里以最早设置Mietspiegel，同时也是德国租金最高的城市之一的柏林为例。下图为柏林最新的租金指数表格，横向以建房年份区分，纵向以居住面积、房屋地段区分，共划分了90个不同的价格档位（欧元/平方米）。
房屋地段上，共分为einfach/mittel/gut三挡，不同街区在什么档位，可以通过下面的地图，或Mietspiegel里更详细的表格查询得到。
Mietspiegel基本都是对公众开放的，搜索城市名+Mietspiegel就可以从政府官网免费下载。
可以说，Mietspiegel的主要存在意义，就是规范租金上涨，保障租客权益。
今年6年，联邦议院通过了一项租金指数法的修正案，规定居民超过5万的城市今后必须制定租金指数。然而遗憾的是，截至目前，在德国200个最大的城市中，仍有80多个城市目前没有有效的租金指数。
对于这些仍没有租金指数的城市，房东禁止参考临近城市的Mietspiegel，但是可以以本地区三间类似房屋的租金作为涨价标准。需要注意的是，房东必须提供有效联系方式，让租客可以询问到具体的房屋情况和租金。
02、什么时候可以涨？
签订租赁合同之后，1年内禁止涨租，发出涨租通知后，房客还有3个月时间来检查其合理性。也就是说，在搬进新家的至少15个月内，房租都应保持不变。
同理，在上一次涨租后，也得等上至少一年，房东才可以再次涨租。
此外，三年内房租上涨不得超过20%；房屋稀缺地区，这一比例是15%。
另一条限制是，涨租的最高上限是原租金的120%，如果现在的租金已经超过了这一限制，房客有权拒绝，且可以索回过去三年多付的金额。（注意：本条限制在柏林无效）
值得注意的是，很多房东会在合同中注明阶梯租金(Staffelmiete)，也就是说每年房租自动上调一定金额或比例。这种情况下，即使三年内房租上涨超过了20%，也是为法律所认可的。小伙伴们签署合同前，一定要考虑清楚。
类似的情况还有指数租金(Indexmiete)，也就是说，房租每年根据通货膨胀水平自动上调。
但是想要在阶梯/指数租金的基础上，再次根据Mietspeigel涨价，那就不可以咯。
03、租客权益
面对连年涨价，租客是否可以Say No呢？
很遗憾，只要房东的涨价金额符合Mietspigel，没有超出前文提到的限制，或是符合合同中的阶梯租金/指数租金规定，租客只能忍痛掏钱。
好消息是，法律给租客留足了3个月的考虑时间(Überlegensfrist)，这里的3个月是自然月，而非实际90天。例如你在5月5日收到了房东的涨价通知，8月1日才可以开始涨价；7月30日收到了涨价通知，10月1日才可以开始涨价。（也就是说这几个月还是继续沿用老房租）
大家面临涨价时，一定要好好利用这三个月时间考虑。因为一旦你同意涨租，就无法撤回(Kein Widerrufsrecht)！
而且要注意的是，如果你已经支付了更高的租金，即使你没有正式表达过同意，法律也认定你已经同意了哦(Formfreie Zustimmung)！
而如果你拒绝此次涨租，房东只能向法院起诉，这项起诉必须在你拒绝后三个月内进行。
租客还有一种选择，就是提前终止合同。和正常的三个月Kündigungsfrist不同，如果是因为拒绝涨租而搬出，Kündigungsfrist缩短到两个月。
04、小贴士
即使有了Mietspiegel作为参考，租户和房东之间仍旧经常发生纠纷。在此，给各位租客朋友一些小贴士：
1. 收到涨价通知时，“不反应”比“乱反应”好
正如前文所说，一旦你表达了同意(无论是书面，还是口头)，就认定涨价生效。即使房东的涨价完全违返Mietspiegel，也没有办法再撤回。所以，不要轻易点头，否则，本来是你在理，也变成了房东在理。
2. 向租户协会或相关律师求助
据统计，德国有四分之一的房东涨价超出了合法范围，房东们乱用Mietspiegel，参考一套完全不匹配的数值；又或者，他们的涨租要求本身就不成立（比如说，按照法律，房东在涨租时，需要获得租房合同中每一个租户的同意）。
然而，这些细节外行人不得而知。在这种情况下，最好的解决方式就是求助专业机构，例如Mieterverein。
3. 向房东索要证明
作为租户，你有权要求房东提供关于成本租金的计算细节，并要求查看相关证明。这些，无论是帮助你判断涨租是否合理，还是在日后作为法律证据，都十分有效。
租房，是每个留德华绕不过去的坎，而愈发高涨的租金，也成为大家生活重担之一。德国政府希望通过Mietspiegel，遏制住飙升的租金，效果具体如何，还有待观望，但至少，能让那些随意涨租的房东有所收敛。
希望今天的文章，能对屏幕前的各位有所帮助，如果你有过相关经历，也欢迎评论区讨论哦~
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