400-9988-600
房价一年暴涨10%，你心动了吗？2021年德国买房费
房价一年暴涨10%，你心动了吗？2021年德国买房费用全解！疫情之下，众多行业受到冲击，德国的楼市却愈发火爆。根据联邦统计局的数据，2021年第一季度德国的房地产价格，与去年同期相比平均上升了9.4%。
面对越来越高的房价，各位留德华们是不是也按捺不住了？今天，德商宝就带大家了解一下，2021年起在德国买房，到底要缴纳哪些费用。
先看目录，心中有数
#1 购房费用
除了房价，还要多交10%？
#2 持有费用
房子到手了，仍需交钱？
#3 售卖费用
小心，卖房也会亏钱？
#4 资金汇出
中-德/德-中汇款限制？
01：一次性购房费用
在德国购房，除了房屋本身价格外，还需支付各项杂费，统称为附加费用(Nebenkosten)，包含：房产购置税、土地局登记费用、公证费用、中介佣金。
》房产购置税(Grunderwerbsteuer)
必须缴纳
各州金额不等，为房屋价格的3.5%-6.5%，具体见下图
各州有权提高税率，2014年起就有多州陆续上调税率
注意与后文提到的Grundsteuer相区分
》土地局登记费用(Grundbuchkosten)：
必须缴纳
金额约为房屋价格的0.5%
通常与公证费用一起计算
》公证费用(Notarkosten)：
必须缴纳
金额约为房屋价格的1.5%
通常与土地局登记费用一起计算
用于第三方对整个购房过程的公证，包含如起草和发送购房合同、对签署好的合同进行公证、办理所需的官方批文等
》中介佣金(Maklergebühren)：
非必须缴纳，如直接从私人手上购买，则可以免除
具体金额无硬性规定，最高可达房屋价格的7.14%
根据2020年12月23日正式生效的最新规定，卖方需承担至少一半的中介佣金（而此前，柏林、勃兰登堡、不来梅、汉堡和黑森州的购房者需承担全额费用）
但是上述规定仅针对Wohnung和 Einfamilienhaus适用，并不适用于Mehrfamilienhaus
以上这些加起来，金额约在房屋价格的10%-15%，所以一套50万欧的房，购买时要多花上5万欧（人民币40万）左右，着实也是一笔不不小的额外支出了。
目前网上有很多附加费计算器(Nebenkostenrechner)，输入房屋价格和所在州，就会显示附加费用。下图就是以50万欧柏林购房，中介佣金按照最高计算：
02：持有费用
房子到手，仍需每年支付一定费用。不过和购房时动辄上万相比，这里就是“洒洒水”了。
》房产税(Grundsteuer)：
这里注意和前文提到的房产购置税相区分，二者德语很像
房产税每年都需缴纳，具体金额受房屋本身和所在地区影响，金额在几十到几百欧
如果你是房东，这部分费用可以100%转嫁到租客身上，但须提前在合同中注明
房产税的计算方式老旧过时，2019年德国政府对此进行改革，但是新模式要到2025年才开始实施
目前的房产税计算公式见下，太过复杂这里就不展开，感兴趣的朋友可以上网查看：
Jährliche Grundsteuer=Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100)
Grundsteuermessbetrag=Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000
》物业费(Hausgeld)
这里翻译为物业费，是一个比较笼统的叫法。严格来说，还包含房屋的维护维修费用
每月缴纳，由物业管理中心收取，并根据当年的使用维护情况，年终单独结算，所以每年缴纳的费用不同，多退少补
房屋越老，所需的维修维护越多，物业费相应地也就越高
德国目前物业费平均每平米约3.50-4.50欧元
如果你是房东，仅部分物业费可以转嫁到租客身上，且租客有权要求出示详细的Rechnung
03：出售费用
很多人除了自住外，还会购房用于投资。然而，在德国出售房屋，往往伴随着高昂的投机税(Spekulationssteuer)：
1. 当买后一直用于自住，出售时卖家不需要缴纳税金
2. 只有当房产出售价格高于原价时，需缴纳增值部分的税金
3. 如果房产买来用于出租了，需要持有房产10年以上出售，才能免除投机税
4. 如果房产买来先用于出租，后自住，且在卖出当年及之前两年内都用于自住，就可以免除投机税
需要注意的是，以上计算是看Kalenderjahre。举例：2013年买的房，2015年12月开始自住，2017年1月售出，这种情况下是不需要支付投机税的。
具体需要缴纳多少税金？这取决于多个因素：房屋增值金额、个人所得税税率、房屋持有时间等。
举例：
房屋出售价格为32W，购入价格算上折旧为25W，中介等费用1W，个人所得税税40%，则最后需支付(32W-1W-25W)*40%=2.4W，接近房屋购入价的10%。
而如果你在5年内出售三套及以上房产，这一税率高达约25%。
04：资金汇出
最后一趴，我们来说说中德/德中资金汇出限制的问题。
）中国＞德国
持个人国内银行卡在境外取现，每年资金总额不得超过等值10万元的人民币，单日规定提取金额为1万元人民币。
上条规定并不会对个人购汇额度产生影响
个人换汇额度为每人每自然年5万美金
此外，个人交易5万人民币、转账20万人民币以上的大额将被央行直接监管
要注意的是，监管范围除了银行之外，还包括了支付宝、微信、百度钱包等非银行支付机构
）德国＞中国
将欧元汇回国，可以采取传统的银行外汇转账，手续费取决于各银行收费标准，平均在每1000欧元的转账，支付约70手续费。
中国境内个人每年只有5万美金的结汇额度。
当总金额超过12500欧元时，需要向Bundesbank 提前申报
以上，就是关于德国买房费用的简单科普啦。各位已购房，或是正在购房路上的朋友们，有什么问题或经验，也欢迎评论区讨论哦~
买房这事儿，除了Money，往往还需要那么点缘分，祝屏幕前的各位留德华，早日与自己的梦中情房相遇~
